制图/武亚新

　　出租房出事故，房东未尽义务需担责

　　大西北网5月18日讯 出租房内发生责任事故、刑事犯罪，除了案件当事人需承担必要的责任外，作为出租人的房东是否要承担责任？同时，又该如何合法规避这些风险。本期说法，就此话题邀请律师予以详解。

　　案例1

　　不按规定登记备案  兰州警方处罚房东

　　2015年2月12日，兰州火车站派出所民警在对红山根一村一处出租房进行检查时，发现房主郭某将房屋租给涉嫌盗窃的2人，对承租房屋人员也没有进行如实登记。随后郭某被处以罚款500元的行政处罚。

　　据介绍，自2013年至今，兰州警方已对不按规定到派出所登记备案，履行治安防范义务的450户出租房主进行了处罚。公安部门表示，将进一步加大宣传和治安处罚力度，促进房主和承租人自主到公安派出所申报登记的意识。

　　案例2

　　房客中毒身亡  房东担责七成

　　2014年4月14日，戴某在其租住的乌鲁木齐平顶山东一路某小区内死亡，公安机关出具的死亡证明书上写明是“一氧化碳中毒而亡”。戴某的父母赶到乌市，在儿子的租住房内发现燃气热水器没有排烟管道，便将房东诉至法院，索赔近50万元。

　　乌鲁木齐沙依巴克区法院审理认为，戴某作为一名具备完全民事行为能力的成年人、房屋的实际控制人，且在涉案房屋内居住数月，更应该对房屋的安全隐患尽到观察及维修义务，但他没有预见到危害，自身也存在过错。综合客观事实作出判决：房东王某担责70%，赔付戴某的父母各项费用30万余元。

　　案例3

　　房客生火炉中毒身亡  房东备案出租不担责

　　2012年1月寒假期间，武汉一大学在读女生文某到北京看望男友莫某，莫某决定在外租房。在与房东王某签订了租房协议后，莫某让女友文某住进了他租来的平房。为了做饭和取暖，两人购置了炉具。房东王某发现后，劝说两人不要在房间里生炉子，但两人没有听劝。2月4日，独自在房内休息的文某，因一氧化碳中毒死亡。文某的父母闻讯赶到北京，将莫某和房东王某告上法院，索赔75万余元。

　　开庭中，房东表示，他的房屋是出租给莫某的，租赁协议也是和莫某签订的。房屋出租的事，他已在公安机关备案。最后，法院认定莫某应承担70%的责任，文某承担30%的责任，而房东王某已尽到对出租房屋的管理责任，对文某的死不承担责任。

　　主持人：本报记者 董子彪

　　嘉宾：甘肃唯真律师事务所律师 张成阁

　　甘肃北斗律师事务所律师 左文盼

　　主持人：房东与房客在租赁前需注意哪些事项？

　　张成阁：作为房屋所有权人，在将房屋出租前，须对出租屋内的安全消防设施、家电等进行检查，及时消除漏水、漏气、短路等隐患。如果出租房屋要改变使用功能和结构的，应符合消防安全要求，发现火灾隐患及时消除或通知承租人消除。作为出租人，应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修，尽物权人职责，如果出租人没有尽到安全修缮的义务，如因输电线路老化而引起火灾，造成承租人财产损失的，就由出租人承担赔偿责任，除非租赁合同中有特别约定或承租人自身存在过错。

　　左文盼：如果是承租人不合理使用导致租赁物损失，损失将由承租人赔偿。出租人对房屋设施负有维修责任，应保证房屋设施正常、安全地使用，不应存有安全隐患，出租人尽到安全保障义务后，由于承租人原因造成火灾等事故，如案例三中的房东可免责。同时，切记要在公安机关备案。

　　此外，房客在租赁房屋时也该注意：检查房屋内的相关设施，是否存在安全隐患。存在隐患需及时提出让房东予以解决。另外，房客应按合同约定的方法使用租赁物，妥善保管租赁物。不得转租或违反合同约定使用房屋。

　　主持人：房东与房客在签订合同时需要注意哪些？

　　张成阁：签合同要认识到对房屋租赁合同效力的认定。房东与房客订立租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。

　　《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，作为房客应查实房屋权，以下房屋不得出租：未取得产权或经营管理权的；不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。

　　左文盼：《合同法》第222条规定，承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担责任。第223条规定，承租人经出租人同意，可对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可要求承租人恢复原状或赔偿损失。

　　主持人：房客在承租来的房屋内从事违法犯罪活动，房东是否需要承担责任？

　　左文盼：《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》明确规定，对房东违反出租房屋管理规定的行为，要严肃查处。将房屋出租给无合法证件人员的，由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》的规定予以处罚。明知有犯罪行为的人而为其提供出租房屋，助其逃避或为其作假证的出租人，由公安部门依法追究刑事责任，违规违法出租房屋可能构成犯罪共犯。

　　最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定：“二人以上共同故意或共同过失致人损害，或虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的，构成共同侵权，应依照民法通则第130条规定承担连带责任。二人以上没有共同故意或共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应根据过失大小或原因按比例各自承担相应的赔偿责任。”这是法院判决此类案件的依据所在。

　　张成阁：有不少房东进行房屋租赁时，只管收取租金，对承租人身份证件、个人基本信息、租房后房屋使用等情况不管不问，不检查、不登记，也不去派出所办理登记备案。《治安管理处罚法》第57条规定： 房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款；情节严重的，处5日以下拘留，可并处500元以下罚款。

　　因此，任何单位和个人都有权利和义务向出租屋管理部门、公安机关等部门提供责任追究对象未履行规定职责的线索，发现利用出租屋进行违法活动的，应立即举报。

　　主持人：近年来，“群租、合租”现象较普遍，法律上又如何认定此类问题？

　　左文盼：现实中，群租、合租带来了不少社会问题。例如给社区治安、物业管理带来困难；对居民日常生活带来不少负面影响，如噪声、邻里关系等；对居民小区公共设施带来新的压力。

　　2011年2月1日，住建部发布的《商品房屋租赁管理办法》正式实施，该办法明确规定，出租房应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。同样《兰州市城市房屋租赁管理办法》第14条规定：用于居住的租赁房屋应具备基本的生活设施，符合安全要求，其中人均承租建筑面积不得低于12平方米。有关法规也规定，违规者由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改的，可处以五千元以上三万元以下罚款。这说明法律上明令禁止群租行为。

　　张成阁：我个人建议对《兰州市城市房屋租赁管理办法》进行修改，增加规范群租行为的相关条款:包括对房屋群租作出界定、明确群租出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件；将“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，须限期予以改正。消防、环保、工商、税务、公安等部门要联合起来将群租房纳入监管和服务范围；采取各种形式，推动群租房群体的管理。